Mladi in nepremičnine: lov na dom med draginjo in selitvijo na obrobje

V Sloveniji je lastniško stanovanje za generacije staršev pomenilo standard. Danes pa je za mlade vse bolj privilegij, ki ga doseže le peščica – in to pogosto z močno pomočjo družine. Visoke cene, skromen izbor in visoki stroški kreditov potiskajo mlade daleč stran od mest, kjer delajo.

Kje si mladi (še) lahko privoščijo nepremičnino?

V Ljubljani povprečna cena rabljenega stanovanja presega 4 800 €/m². To pomeni, da 60 m² veliko stanovanje stane približno 290 000 €. Če bi banka financirala 80 % nakupa, bi moral kupec sam prinesti vsaj 58 000 € pologa. Povprečen mlad par z neto dohodkom okoli 3 000 € bi moral za polog varčevati vsaj 10 let – in to brez večjih življenjskih stroškov.

Rešitev mnogi vidijo v selitvi iz prestolnice in drugih dragih središč:

Ti kraji so cenovno dostopnejši, a selitev pomeni daljše vožnje do dela in pogosto slabšo infrastrukturo.

Krediti: ovira že na startu

Banka Slovenije določa, da obrok kredita ne sme presegati 50 % neto plače, pri čemer mora po odplačilu ostati minimalni znesek za življenje.

Primer:

• Kredit 150 000 €, 30 let, fiksna obrestna mera 3 % → mesečni obrok ~ 630 €.

• Za nakup stanovanja v Ljubljani ali večjih mestih bi bil kredit pogosto dvakrat višji, kar pomeni obrok 1 200 € in več – previsok za večino mladih brez izjemnih prihodkov.

Najem – draga “vmesna” rešitev

Tudi najemni trg ne ponuja varne rešitve. V Ljubljani so najemnine za 1- ali 2-sobno stanovanje pogosto 700–1 200 € mesečno. To onemogoča večje varčevanje za polog in mlade potisne v začaran krog: visoki stroški najema → manj prihrankov → težji dostop do lastništva.

Zakaj mladi odhajajo iz mest

• Cene: previsoke glede na plače in kreditne pogoje.

• Ponudba: premalo novih gradenj in omejen izbor dostopnih stanovanj.

• Najem: drag in nestabilen, z malo dolgoročnih najemnih pogodb.

• Politika: premalo državnih programov za mlade kupce, premalo neprofitnih stanovanj.

Mladi danes pogosto nimajo izbire:

1. Selitev na periferijo in daljša vožnja do dela.

2. Ostajanje v najemu z malo možnosti za varčevanje.

3. Nakup – mogoč le z veliko družinsko pomočjo, dediščino ali nadpovprečnimi dohodki.

Če se trendi ne bodo obrnili, bo Slovenija postala država, kjer mladi živijo v najemu ali pri starših veliko dlje kot generacije pred njimi, lastništvo pa bo ostalo simbol privilegija, ne pa pravilo. 

Kaj pričakovati v naslednjih 5 letih (2025–2030)

1) Cene se bodo verjetno še naprej povečevale, a počasneje in z regijskimi razlikami.
Trenutni podatki kažejo, da je rast cen še prisotna (SURS: Q1 2025 — rabljena stanovanja +1.1 % četrtletno, razlike med regijami). Analize in tržni pregledi pričakujejo stabilizacijo po hitri rasti preteklih let — ne oster zlom. To pomeni: pričakovana rast, vendar bolj zmerna kot v preteklosti. Statistical Office SloveniaColliers

2) Glavni gonilniki: obrestne mere, ponudba gradnje in investitorji.
Če obresti ostanejo nizke ali padajo (trenutno so se obrestne mere za stanovanjska posojila že znižale), lahko povpraševanje ostane močno. A pomanjkanje gradnje in vlaganj v najemni sektor pomeni, da bo ponudba ostala omejena, kar podpira višje cene. Banka Slovenije opozarja na rast stanovanjski kreditov in finančna tveganja, če se pogoji spremenijo. BSI+1

3) Szenariji (poenostavljeno)

• Bazni scenarij (najverjetnejši): zmerna rast cen ~2–6 % letno, odvisno od lokacije; najemne cene bodo ostale pritiskane v mestih. Global Property GuideTrading Economics

• Optimistični scenarij: povečana gradnja (poenostavitev dovoljenj, infrastruktura) + zmerne obresti → upočasnitev rasti cen, več ponudbe. OECD

• Pesimistični scenarij: ekonomski šok ali ponovni dvig obresti → padec likvidnosti, padec transakcij in regionalna korekcija cen.

Kaj to pomeni za mlade — konkretno

• Če ostaneš v večjem mestu (Ljubljana, Koper, Maribor): pričakuj visoke cene in visoke najemnine. Lastništvo bo pogosto dosegljivo le z velikim pologom, družinsko pomočjo ali žrtvovanjem drugih življenjskih standardov. Statistical Office Slovenia

• Če se preseliš na podeželje ali v manjše mesto (Prekmurje, Zasavje, nekatera primestna območja): dobiš več za denar, a izgubiš bližino delovnih mest in storitev. Tak premik lahko pomeni boljšo dostopnost do lastništva, vendar tudi več transportnih stroškov in manj priložnosti. Colliers

• Najem ostaja realnost za večino — prihranek je počasnejši, a fleksibilnost večja. Kdor želi lastništvo, mora začeti varčevati zelo zgodaj ali iskati alternative financiranja. 

Portal OS