Mladi in nepremičnine: lov na dom – med draginjo in selitvijo na obrobje

V Sloveniji je lastniško stanovanje za generacije staršev pomenilo standard. Danes pa je za mlade vse bolj privilegij, ki ga doseže le peščica – in to pogosto z močno pomočjo družine. Visoke cene, skromen izbor in visoki stroški kreditov potiskajo mlade daleč stran od mest, kjer delajo. Politika spi, trg nepremičnin pa mlade izriva na rob, so na vidiku kakšne spremembe, ali bo vlada Roberta Goloba ostala le pri praznih obljubah?

Kje si mladi (še) lahko privoščijo nepremičnino?

V Ljubljani povprečna cena rabljenega stanovanja presega 4 800 €/m². To pomeni, da 60 m² veliko stanovanje stane približno 290 000 €. Če bi banka financirala 80 % nakupa, bi moral kupec sam prinesti vsaj 58 000 € pologa. Povprečen mlad par z neto dohodkom okoli 3 000 € bi moral za polog varčevati vsaj 10 let – in to brez večjih življenjskih stroškov.

Rešitev mnogi vidijo v selitvi iz prestolnice in drugih dragih središč:

Ti kraji so cenovno dostopnejši, a selitev pomeni daljše vožnje do dela in pogosto slabšo infrastrukturo.

Krediti: ovira že na startu

Banka Slovenije določa, da obrok kredita ne sme presegati 50 % neto plače, pri čemer mora po odplačilu ostati minimalni znesek za življenje.

Primer:

• Kredit 150 000 €, 30 let, fiksna obrestna mera 3 % → mesečni obrok ~ 630 €.

• Za nakup stanovanja v Ljubljani ali večjih mestih bi bil kredit pogosto dvakrat višji, kar pomeni obrok 1 200 € in več – previsok za večino mladih brez izjemnih prihodkov.

Najem – draga “vmesna” rešitev

Tudi najemni trg ne ponuja varne rešitve. V Ljubljani so najemnine za 1- ali 2-sobno stanovanje pogosto 700–1 200 € mesečno. To onemogoča večje varčevanje za polog in mlade potisne v začaran krog: visoki stroški najema → manj prihrankov → težji dostop do lastništva.

Zakaj mladi odhajajo iz mest

• Cene: previsoke glede na plače in kreditne pogoje.

• Ponudba: premalo novih gradenj in omejen izbor dostopnih stanovanj.

• Najem: drag in nestabilen, z malo dolgoročnih najemnih pogodb.

• Politika: premalo državnih programov za mlade kupce, premalo neprofitnih stanovanj.

Mladi danes pogosto nimajo izbire:

1. Selitev na periferijo in daljša vožnja do dela.

2. Ostajanje v najemu z malo možnosti za varčevanje.

3. Nakup – mogoč le z veliko družinsko pomočjo, dediščino ali nadpovprečnimi dohodki.

Če se trendi ne bodo obrnili, bo Slovenija postala država, kjer mladi živijo v najemu ali pri starših veliko dlje kot generacije pred njimi, lastništvo pa bo ostalo simbol privilegija, ne pa pravilo. 

Kaj pričakovati v naslednjih 5 letih (2025–2030)

1) Cene se bodo verjetno še naprej povečevale, a počasneje in z regijskimi razlikami.
Trenutni podatki kažejo, da je rast cen še prisotna (SURS: Q1 2025 — rabljena stanovanja +1.1 % četrtletno, razlike med regijami). Analize in tržni pregledi pričakujejo stabilizacijo po hitri rasti preteklih let — ne oster zlom. To pomeni: pričakovana rast, vendar bolj zmerna kot v preteklosti. Statistical Office SloveniaColliers

2) Glavni gonilniki: obrestne mere, ponudba gradnje in investitorji.
Če obresti ostanejo nizke ali padajo (trenutno so se obrestne mere za stanovanjska posojila že znižale), lahko povpraševanje ostane močno. A pomanjkanje gradnje in vlaganj v najemni sektor pomeni, da bo ponudba ostala omejena, kar podpira višje cene. Banka Slovenije opozarja na rast stanovanjski kreditov in finančna tveganja, če se pogoji spremenijo. BSI+1

3) Szenariji (poenostavljeno)

• Bazni scenarij (najverjetnejši): zmerna rast cen ~2–6 % letno, odvisno od lokacije; najemne cene bodo ostale pritiskane v mestih. Global Property GuideTrading Economics

• Optimistični scenarij: povečana gradnja (poenostavitev dovoljenj, infrastruktura) + zmerne obresti → upočasnitev rasti cen, več ponudbe. OECD

• Pesimistični scenarij: ekonomski šok ali ponovni dvig obresti → padec likvidnosti, padec transakcij in regionalna korekcija cen.

Kaj to pomeni za mlade — konkretno

• Če ostaneš v večjem mestu (Ljubljana, Koper, Maribor): pričakuj visoke cene in visoke najemnine. Lastništvo bo pogosto dosegljivo le z velikim pologom, družinsko pomočjo ali žrtvovanjem drugih življenjskih standardov. Statistical Office Slovenia

• Če se preseliš na podeželje ali v manjše mesto (Prekmurje, Zasavje, nekatera primestna območja): dobiš več za denar, a izgubiš bližino delovnih mest in storitev. Tak premik lahko pomeni boljšo dostopnost do lastništva, vendar tudi več transportnih stroškov in manj priložnosti. Colliers

• Najem ostaja realnost za večino — prihranek je počasnejši, a fleksibilnost večja. Kdor želi lastništvo, mora začeti varčevati zelo zgodaj ali iskati alternative financiranja. 

Portal OS